IMMOBILI (NON) COMMERCIALI

Immobili (Non) Commerciali

La crisi economica di questi ultimi anni e le politiche addottate dalle ammnistrazioni dei territori, dirette allo sviluppo di grandi centri commerciali, hanno minato notevolmente le potenzialità di reddito, degli immobili industriali e commerciali.

Questi beni non sono aiutati dal regime fiscale (sufficientemente arzigogolato) che ne asfissia ogni sua potenzialità di locazione o di vendita. Mentre paradossalmente l'Agenzia del Territorio, attraverso la sua fonte principale di rilevamento OMI, registra laconicamente solo una lieve flessione al ribasso di questi beni, non cogliendo a opinione dello scrivente, le reali e variate condizioni di mercato, quindi il forte calo della domanda e conseguentemente delle quotazioni di questi beni.

Pertanto, diversi titolari di questi cespiti, a mutate condizioni, tentano di dare nuova linfa al loro investimento, reinventandone una destinazione più rispondente alle nuove richieste del mercato.
Difatti, si registrano numerosi casi di cambi di destinaizioni d'uso, da negozi/depositi a loft (da categoria c/2 ad a/3),  da negozi  a civili abitazioni (da categoria c/1 ad a/3)   o comunque da negozi a garage o depositi    (da categoria c/1 ad c/6 - c/2).

Ebbene, non sempre questa prospettiva è lastricata da buoni auspici, non tanto dovuta alla nuova destinazione del bene, ma quanto alle insidie burocratiche legate all'iter del cambio di destinazione del bene. Per meglio intendere, i titolari dovranno inoltrare le richieste per ottenere le dovute autorizzazioni comunali, ma dovranno pure, curarsi da provvedimenti/opposizioni dettate da:

- regolamento urbanistico edilizio (RUE)
- agenzia del territorio
- amministratori condominiali

Tralasciando le opposizioni dei terzi, spesso succede che determinati intralci, si celino dietro a delibere comunali inibitorie a tale attività, opposizioni condominiali e dulcis in fundo l'Agenzia del Terrritorio che in alcuni casi non recepisce la diversa categoria catastale, rispetto alla originaria  e con motivazioni funanboliche.

Quindi alla luce di alcune esperienze, sembrerebbe che non è oramai corretto parlare di proprietà privata, ma di disponibilità condivise o diversamente immobili vincolati. Ovviamente non condividendo detto "orientamento", non essendo rispettoso e lesivo del diritto di proprietà privata, in modo del tutto arbitrario e immotivato.

L'Agenzia Immobiliare Francia, nella sua continua opera di consulenza immobiliare, affronta dette criticità nella sua sezione dedicata a " Servizi dell'Agenzia immobiliare ai Lidi Ferraresi " .
                    

Conformità o non conformità

 

CONFORMITA’ O NON CONFORMITA’ THIS IS THE QUESTION

Il  dubbio amletico  è rivolto a una questione che in prima istanza,  avrebbe ben poco da spartire con il settore immobiliare, ma senz’altro,  ben rappresenta il disagio dei proprietari di questi beni , sulla questione che si andrà a trattare.

Succede che con l’introduzione di recenti normative e protocolli di lavoro, il settore immobiliare sia colpito da un accanimento di adempimenti  burocratici, spesso ridondanti ,  che causano sempre più il disappunto dei proprietari immobiliari.

In particolare il focus è rivolto alle leggi 47/1985 et 122/2010, che impongono in capo al venditore immobiliare  un giuramento di conformità del bene alle predette normative,  o diversamente, un attestazione da parte di un tecnico abilitato, circa la  corrispondenza del  bene, del suo stato di fatto, ai permessi costruttivi, ed infine alle planimetrie depositate al catasto.

Poiché in buona parte delle compravendita,  i notai usavano raccogliere dette asseverazione dai proprietari immobiliari,  (chissà con quale cognizione di causa,  potevano giurare,  delle così complicate e delicate circostanze, come se tutti fossero,  geometri,  ingegneri o architetti), le quali sovente risultavano non corrette.

Infatti i professionisti del settore, in particolare gli studi notarili, si sono resi conto di tale problematica foriera di conseguenze  di natura, tecnica, amministrativa e  pure penale, e adottavano  pertanto e logicamente (solo la minoranza dei distretti notarili), un protocollo di lavoro che contasse, non più della dichiarazione dei  venditori,  bensì  la presenza della relazione di un tecnico abilitato,  che assevera la conformità edilizia e catastale del bene in ottemperanza agli obblighi citati dalle normative.

Ebbene,  emergono sempre più dalle relazioni dei tecnici incaricati nella realizzazione dell’attestato di conformità edilizia catastale, delle irregolarità, che in buona parte sono imputabili,  non all’attuale titolare del bene, bensì,  riconducibili all’impresa o al processo di costruzione.

Esattamente ci riferiamo al mancato deposito, presso gli uffici comunali preposti,  delle cosiddette varianti in corso d’opera, e  non potrebbe essere altrimenti , in quanto le difformità in oggetto,  riguardano:  prospetti, sagome,  forometria, dei fabbricati, anche la  sistematica variazione della disposizione interna di un intero piano tipo, etc.. 

Il paradosso è che in buona parte di questi casi,  successivamente alla comunicazione dell' impresa circa la fine lavori,  alcuni Comuni  non sempre virtuosi in merito a verifiche e controlli,  licenziavano comunque i permessi di abitabilità,  incuranti delle irregolarità perpetrate.

In una siffatta situazione,  il venditore si vede condannato in buona sostanza,  a sostenere una regolarizzazione dell’ente immobiliare, sebbene egli non abbia commesso alcunché, ed ironia della situazione,  anche in presenza di un  certificato di abitabilità che ne dovrebbe attestare la regolarità edilizia.

Tuttavia,  sono senz’altro genuine, le previsioni legislative delle predette normative, che  in un contesto programmatico hanno la loro efficacia, solo se supportate da meccanismi legislativi, che dovrebbero affrancare i venditori, in ordine alle lacune sopra denunciate, e non punirli per faccende di cui non sono rei.

 Ad ogni modo, l’Agenzia Immobiliare Francia, spinta sempre nel svolgere un’attività all’avanguardia del settore della mediazione immobiliare, ha stipulato delle convenzioni con studi tecnici, al fine di verificare la corrispondenza dei cespiti immobiliari, alle predette normative, e quindi scongiurare tutte le situazioni patologiche in ordine a quanto detto. 

Pasqua e Pasquetta parte la stagione estiva ai lidi ferraresi

 

 Pasqua e Pasquetta parte la stagione estiva ai lidi ferraresi

Le prime giornate primaverili ci fanno ricordare le atmosfere estive dei lidi di Comacchio. Ora siamo all’interno dell’Agenzia Immobiliare Francia ma la mente è già sulle spiagge molto frequentate dei lidi ferraresi e non possiamo fare a meno di viaggiare con la fantasia e ricostruire le giornate estive trascorse al mare tra il pullulare dei turisti durante il giorno, ed i divertimenti della vita notturna. 

Passeggiando nei lidi vedi la rinascita delle località marine dove i proprietari degli immobili sono già presenti per le classiche pulizie di primavera sia nei giardini che all’interno delle abitazioni perché a giorni inizieranno le prime vacanze; inoltre quasi tutte le attività commerciali hanno aperto i battenti e si preparano a soddisfare le richieste dei turisti che intenderanno soggiornare presso i nostri lidi.

La Pasqua è la data dell’inizio della stagione turistica che ci trova tutti pronti per affrontare anche quest’anno nel migliore dei modi la nostra attività per promuovere sempre di più i nostri lidi ferraresi.
L’Agenzia Immobiliare Francia è sempre al lavoro, per rendere la prossima estate un’estate indimenticabile! Numerose infatti sono le proposte di vendita di appartamenti e villette al Lido delle Nazioni a prezzi interessanti e vicino al mare. Approfittane ora !!!

2014: un anno pieno di ottimismo!

Domenico Modugno canta "Nel blu dipinto di blu", simbolo del boom economico italiano.

L’ottimismo è il profumo della vita! Questa frase l’abbiamo rubata a Tonino Guerra, grande sceneggiatore e nostro conterraneo. In uno spot-tormentone di qualche anno fa esprimeva così la sua voglia di vivere e pensare al futuro. È in questo modo che noi italiani dovremmo accogliere il 2014: guardando avanti e puntando sulle nostre potenzialità. L’Agenzia Immobiliare Francia darà il suo contributo in un settore da sempre trainante per l’economia nazionale: la casa.

Dopo anni di crisi economica, in cui a farla da padrona è stata l’incertezza, in fondo al tunnel si scorge la luce della ripresa. La prossima estate, ne siamo certi, sarà la stagione in cui tornerà la voglia di fare vacanze e prenotare nelle nostre terre. Eccesso di ottimismo? No, piuttosto la consapevolezza di ciò che siamo e del miracolo economico che abbiamo compiuto qualche generazione fa.

Volgendo lo sguardo al recente passato, l’Italia ha conosciuto periodi peggiori di questo. Pensiamo al secondo dopoguerra, quando le città erano ridotte a cumuli di macerie e la fame colpiva le famiglie italiane. I nostri padri si rimboccarono le mani e in pochi anni elevarono il Paese a modello mondiale di sviluppo. Le note di Nel blu dipinto di blu di Domenico Modugno furono la metafora di un’Italia che volava verso il futuro, desiderosa di dimenticare le piaghe della guerra.

Quale fu la ricetta del “nuovo Rinascimento italiano” degli anni ’50? Tra gli ingredienti ci fu tanto lavoro e una dose sconfinata di fiducia. Quella che dovremmo ritrovare dentro noi stessi, prima ancora che nelle istituzioni italiane ed europee.

L’Italia è il Paese della genialità sprecata e della fuga di cervelli. Ma è anche quello dei piccoli imprenditori che dal nulla riescono a creare realtà produttive all’avanguardia nel mondo. Ai settori emergenti, ad esempio internet, si affiancano quelli “evergreen” come il mercato immobiliare. La casa, per gli italiani, è ancora il rifugio prediletto nei momenti d’incertezza.

L’ Agenzia Immobiliare Francia nei primi giorni del 2014 sarà di nuovo al lavoro per offrire case e villette nei Lidi di Comacchio. Intanto vi auguriamo un felice 2014. Con un auspicio: che ritorni in voi la voglia di guardare al futuro con ottimismo e serenità!

Le novità in materia di certificazione energetica degli immobili

Lo scorso 19 febbraio il Senato ha trasformato in legge il decreto “Destinazione Italia”. La novità più importante è la trasformazione in sanzione amministrativa della nullità dei contratti in mancanza dell’attestato di prestazione energetica. Noi dell’Agenzia Immobiliare Francia vogliamo spiegarvi bene quali sono gli obblighi, e cosa rischiate se non li rispettate.

Cos’è l’attestato di prestazione energetica?
L’attestato di prestazione energetica (Ape) è un documento scritto da tecnici qualificati e indipendenti che dichiarano le caratteristiche energetiche di un immobile. Un po’ come accade per gli elettrodomestici, anche le abitazioni vengono classificate in base alle loro prestazioni energetiche. Case di nuova generazione dotate di coibentazione e infissi con doppi vetri, ad esempio, avranno un indice di prestazione energetica (Ipe) più alto rispetto alle abitazioni costruite trent’anni fa.

Cosa è cambiato con il decreto “Destinazione Italia”?
Il pacchetto di provvedimenti del decreto “Destinazione Italia” impone alcuni obblighi che se non osservati portano a dure sanzioni amministrative.

Obbligo di dotazione. I proprietari di immobili devono essere in possesso dell’Ape. Obbligo che peraltro prescinde dalla volontà di vendere se si tratta di edifici nuovi, soggetti a importanti ristrutturazioni o di proprietà pubblica.

Obbligo di allegazione. Il proprietario di un immobile deve allegare l’attestato di prestazione energetica ai contratti di vendita, di trasferimento a titolo oneroso e di locazione, esclusi quelli per singole unità immobiliari. Inoltre non c’è l’obbligo di allegazione per gli atti traslativi a titolo gratuito.

Obbligo di consegna. Riguarda soltanto gli atti traslativi a titolo oneroso e i contratti di locazione di interi edifici. La consegna dell’attestato va documentata con una clausola dell’acquirente o del conduttore in cui si dichiara di aver ricevuto l’Ape.

Obbligo di informativa. Riguarda i proprietari di abitazioni in caso di compravendite e contratti traslativi, o i locatori per le nuove locazioni di edifici o di singoli unità immobiliari. Anche in questo caso l’informativa va documentata con una clausola nel contratto.

Sanzioni
Come già ricordato, la principale novità del decreto “Destinazione Italia”, poi divenuto legge, riguarda le sanzioni. Mentre prima la violazione di uno di questi obblighi portava alla nullità degli atti, ora non è più così. Ma ci sono delle sanzioni amministrative pecuniarie molto alte:

• da 3000 a 18000 euro per i contratti di compravendita e per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso;
• da 1000 a 4000 euro per i contratti di locazione di singole unità.

In entrambi i casi le sanzioni sono a carico delle parti, mentre il notaio sarà esente da qualsiasi sanzione.

Alla luce di questi nuovi provvedimenti consigliamo a tutti voi di dotarvi dell’attestato di prestazione energetica. L’Immobiliare Francia da parte sua è disponibile a fornirvi ulteriori informazioni a riguardo, sia per la vendita che per l’affitto di case e villette a Comacchio e nei lidi.