Il Decreto legislativo n.23 del 14 Marzo 2011 legifera in materia di federalismo fiscale e contiene, tra le altre norme, anche quella per la tassazione alternativa dei redditi derivanti dall’affitto delle abitazioni, cioè la cedolare secca. È un regime impositivo agevolato rispetto alla procedura tradizionale, ma non tutti vi rientrano.
Diciamo subito che possono usufruire della cedolare secca solo le persone fisiche con diritto di proprietà, o coloro che esercitano un altro diritto reale di godimento su un’abitazione; restano fuori coloro che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o arti e professioni.
La cedolare secca rappresenta il 21% del canone di locazione annuo stabilito tra le parti, cioè l’affitto. Scende, invece, a un’aliquota del 19% per i canoni concordati; soluzione piuttosto frequente nei Comuni densamente abitati o con scarsa disponibilità di alloggi.
Per meglio comprendere le potenzialità della cedolare secca per la semplificazione burocratica e il risparmio di denaro, vediamo la regolamentazione ordinaria e le relative spese. I proprietari di immobili che danno in affitto un’abitazione devono pagare:
• Irpef, oltre alle addizionali regionali e comunali
• Imposta di registro per il contratto di locazione, equivalente al 2% del canone annuo d’affitto
• Imposta di bollo, corrispondente a 14,62 € per ogni foglio.
Nei contratti in corso già dal primo gennaio 2011 l’applicazione avverrà automaticamente con la dichiarazione dei redditi per il 2011. Riguardo ai nuovi contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della cedolare secca, invece, la comunicazione deve avvenire entro trenta giorni dalla firma, in due modi: telematicamente o con modulo cartaceo.
Nel primo caso, usufruendo del Modello Stiria telematico devono sussistere alcuni requisiti:
• Il numero dei proprietari (tutti che optano per la cedolare secca) e gli affittuari non deve essere superiore a tre
• Deve riguardare una sola unità abitativa che ha al massimo tre pertinenze
• L’immobile è già censito con tanto di rendita catastale.
In tutti gli altri casi non rientranti nelle categorie citate si usa il Modello 69 in forma cartacea.
Il versamento della cedolare secca, sia l’acconto sia il saldo, avviene tramite il modello F24. Per l’anno 2011 l’acconto previsto è dell’85% sulla quota complessiva, mentre dal 2012 in poi sale al 95%. All’evidente semplificazione della cedolare secca dal punto di vista burocratico si aggiungono i vantaggi di carattere economico che, tuttavia, dipendono da molti fattori riguardanti il proprietario dell’abitazione.
Considerata la portata dell'intervento normativo diviene assai arduo, per i titolari di abitazioni locate, scegliere la giusta soluzione contributiva, e l'adempimento di tutta la burocrazia a essa collegata. Non a caso l'Agenzia Immobiliare Francia, con il progetto "Casa dolce casa" (sezione locazioni), intende consigliare il locatore per indirizzarlo alla forma contrattualistica più vantaggiosa, scegliere il regime di tassazione meno oneroso e provvedere al disbrigo di tutte le pratiche burocratiche necessarie.
