Cedolare secca per gli affitti: come funziona e perché conviene

Negli ultimi mesi si è parlato molto della cedolare secca applicata agli affitti. Nonostante la nuova tassa sia un modo faciliti la vita ai proprietari, la confusione è ancora tanta. Noi dell'Agenzia Immobiliare Francia vogliamo fare un po’ di chiarezza su un argomento che sicuramente interessa chi vuole acquistare un immobile come investimento.

Il Decreto legislativo n.23 del 14 Marzo 2011 legifera in materia di federalismo fiscale e contiene, tra le altre norme, anche quella per la tassazione alternativa dei redditi derivanti dall’affitto delle abitazioni, cioè la cedolare secca. È un regime impositivo agevolato rispetto alla procedura tradizionale, ma non tutti vi rientrano.

Diciamo subito che possono usufruire della cedolare secca solo le persone fisiche con diritto di proprietà, o coloro che esercitano un altro diritto reale di godimento su un’abitazione; restano fuori coloro che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o arti e professioni.

La cedolare secca rappresenta il 21% del canone di locazione annuo stabilito tra le parti, cioè l’affitto. Scende, invece, a un’aliquota del 19% per i canoni concordati; soluzione piuttosto frequente nei Comuni densamente abitati o con scarsa disponibilità di alloggi.

Per meglio comprendere le potenzialità della cedolare secca per la semplificazione burocratica e il risparmio di denaro, vediamo la regolamentazione ordinaria e le relative spese. I proprietari di immobili che danno in affitto un’abitazione devono pagare:
• Irpef, oltre alle addizionali regionali e comunali
• Imposta di registro per il contratto di locazione, equivalente al 2% del canone annuo d’affitto
• Imposta di bollo, corrispondente a 14,62 € per ogni foglio.

Nei contratti in corso già dal primo gennaio 2011 l’applicazione avverrà automaticamente con la dichiarazione dei redditi per il 2011. Riguardo ai nuovi contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della cedolare secca, invece, la comunicazione deve avvenire entro trenta giorni dalla firma, in due modi: telematicamente o con modulo cartaceo.

Nel primo caso, usufruendo del Modello Stiria telematico devono sussistere alcuni requisiti:
• Il numero dei proprietari (tutti che optano per la cedolare secca) e gli affittuari non deve essere superiore a tre
• Deve riguardare una sola unità abitativa che ha al massimo tre pertinenze
• L’immobile è già censito con tanto di rendita catastale.

In tutti gli altri casi non rientranti nelle categorie citate si usa il Modello 69 in forma cartacea.
Il versamento della cedolare secca, sia l’acconto sia il saldo, avviene tramite il modello F24. Per l’anno 2011 l’acconto previsto è dell’85% sulla quota complessiva, mentre dal 2012 in poi sale al 95%. All’evidente semplificazione della cedolare secca dal punto di vista burocratico si aggiungono i vantaggi di carattere economico che, tuttavia, dipendono da molti fattori riguardanti il proprietario dell’abitazione.

Considerata la portata dell'intervento normativo diviene assai arduo, per i titolari di abitazioni locate, scegliere la giusta soluzione contributiva, e l'adempimento di tutta la burocrazia a essa collegata. Non a caso l'Agenzia Immobiliare Francia, con il progetto "Casa dolce casa" (sezione locazioni), intende consigliare il locatore per indirizzarlo alla forma contrattualistica più vantaggiosa, scegliere il regime di tassazione meno oneroso e provvedere al disbrigo di tutte le pratiche burocratiche necessarie. 

Novità normativa sul trasferimento di immobili

Con l’entrata in vigore del D.L. 31 maggio 2010 n.78, ed in particolare l’articolo 19 comma 14, ha introdotto delle novità considerevoli in tema di trasferimento di immobili; ora trascriviamo esattamente il testo della novella:

“1 bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere, a pena di nullità, oltre l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”


Detta disposizione, si applica dal primo luglio del corrente anno, questa oltre a disciplinare una serie di atti come la costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali, impone anche importanti obblighi nelle compravendite di immobili già esistenti, che ora segnaliamo:

- un corretto allineamento dell’intestatario dell’immobile con le risultanze dei registri immobiliari,
- il dovere del notaio rogante, di raccogliere la dichiarazione degli intestatari, della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, con la planimetria depositata in catasto.

Ovviamente, oggi tutto quel panorama di immobili, che presentano anomalie edilizie, catastali, se non veri e propri abusi edilizi, ne diviene problematica la stipulazione notarile, se non addirittura, in ultima istanza, bollabili nella sostanza, come immobili non commerciabili.

Ora, l’Agenzia Immobiliare Francia, in linea con la sua filosofia aziendale, di rendere soddisfatti le parti della compravendita, e quindi di prevedere e prevenire gli effetti patologici delle stesse, ha approntato il servizio di "Check Up immobile”, un servizio rivolto a coloro che conferiranno l’incarico di mediazione in esclusiva, dell’immobile di proprietà nei Lidi Ferraresi.

Il servizio è gratuito, è reso possibile, attraverso una rete professionisti, abilitati e convenzionati alla nostra azienda, vi permetterà di aver un esatto quadro della posizione del bene, che laddove risulti in regola, sarà certificato per iscritto dal tecnico, mentre negli altri casi, verrà consegnata la relazione degli interventi da svolgere, per ottenere detta attestazione; tutto questo finalizzato per la corretta commercializzazione dello stesso.
Naturalmente, questo vi consentirà di valutare al meglio le potenzialità economiche della vostra proprietà, avendo la consapevolezza di offrire un bene in regola e certificato.
Per maggiori informazioni, di questo servizio, contattateci o scriveteci a:
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oppure
Agenzia Immobiliare Francia S.r.l.
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